Droit Hypothécaire
Cette section se veut une source d'informations dédiées à la clientèle potentielle de Me Maxime O. Léonard concernant les hypothèques légales et les recours hypothécairesCette section cherche à informer plus particulièrement de futurs clients qui pourraient recourir aux services professionnels de Me Maxime O. Léonard, d'une part, pour conserver leur hypothèque légale et, d'autre part, pour exercer un recours hypothécaire ou se défendre d'un tel recours déjà intenté.
Dans ce domaine de droit, les parties doivent agir à l'intérieur de délais légaux très courts sous peine de lourdes conséquences. Hâtez-vous de contacter Me Maxime O. Léonard pour agir rapidement.
Vous trouverez sur cette section des renseignements sur tout ce qui figurent dans le menu de droite.
1. Définition
Si une créance remplit toutes les conditions prévues à la loi, elle peut alors être garantie par une hypothèque légale.
Une hypothèque est dite légale lorsque la loi en fixe les conditions et les formes pour en permettre l'existence. Elle existe de par la loi et ce, contrairement aux hypothèques conventionnelles qui existent par un contrat (par exemple : un contrat d'emprunt hypothécaire).
Cependant, le créancier titulaire d'une telle créance doit agir rapidement pour permettre la conservation et, par la suite, l'exécution de l'hypothèque légale.
2. Créances
La loi au Québec reconnaît quatre (4) créances qui peuvent donner lieu à une hypothèque légale :2.1. Les créances de l'État pour les sommes dues en vertu des lois fiscales, ainsi que certaines autres créances de l'État ou de personnes morales de droit public, spécialement prévues dans les lois particulières
2.2. Les créances des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d'un immeuble
2.3. La créance du syndicat des copropriétaires pour le paiement des charges communes et des contributions au fonds de prévoyance
2.4 Les créances qui résultent d'un jugement
Essentiellement, tout particulier et/ou toute compagnie peut être titulaire des trois dernières créances et ainsi inscrire une hypothèque légale.
2.1. Créances de l'État et de personnes morales de droit public
L'État peut inscrire une hypothèque légale contre l'immeuble de son débiteur fiscal.
Pour certaines autres créances prévues à différentes lois, une personne morale de droit public peut inscrire une hypothèque légale contre les biens meubles ou immeubles de son débiteur.
En guise d'exemples de personnes morales de droit public, la Couronne, les municipalités, la Commission de la santé et de la sécurité au travail, Hydro-Québec peuvent bénéficier d'une telle hypothèque légale.
2.2. Les bénéficiaires
Selon la loi, les bénéficiaires (créanciers) de cette hypothèque légale sont nommément :
- Les architectes
- Les ingénieurs
- Les fournisseurs de matériaux
- Les ouvriers
- Les entrepreneurs et les sous-entrepreneurs
Ceux qui ne font pas parti de cette liste ne peuvent pas bénéficier d'une hypothèque légale de la construction.
La personne morale ou physique qui fourni des matériaux peut bénéficier de l'hypothèque légale de la construction.
Quant aux entrepreneurs et aux sous-entrepreneurs, ils doivent détenir une licence appropriée selon la loi.
La plus-value
Ce qui est garanti par l'hypothèque légale de la construction est la plus-value apportée par les travaux de construction ou de rénovation. La plus-value donnée à un immeuble est globalement calculée par la somme de tous les travaux effectués sur l'immeuble construit ou rénové prévu au contrat. Il n'y a pas de plusieurs petites plus-values indépendantes apportées par, par exemple, les travaux d'un plombier et d'un électricien.
Les travaux
Seuls les travaux demandés par le propriétaire de l'immeuble, soit les matériaux et les services fournis ou préparés pour ces travaux, donnent accès à la sûreté qu'offre l'hypothèque légale. En conséquence, les travaux demandés par quelqu'un d'autre que le propriétaire ne donnent pas droit à une telle sûreté.
La dénonciation au propriétaire
Ceux qui ont contracté directement avec le propriétaire et l'ouvrier n'ont pas à dénoncer leur contrat pour bénéficier de l'hypothèque légale de la construction.
Pour ceux qui n'ont pas contracté avec le propriétaire, la loi exige qu'ils doivent impérativement lui dénoncer leur contrat par écrit. Seule la valeur des travaux effectués après la dénonciation écrite du contrat au propriétaire en détermine le montant de la créance garanti par l'hypothèque légale de la construction.
L'immeuble grevé
L'hypothèque légale de la construction ne peut grever que l'immeuble construit ou rénové.
L'existence et la conservation
L'hypothèque légale de la construction existe sans qu'il soit nécessaire de la publier. Elle survit ainsi pendant les 30 jours suivants la fin des travaux. Passé ce délai, elle ne peut être conservée que par l'inscription d'un avis au registre foncier publié avant l'expiration de ce délai de 30 jours.
Malgré l'inscription de l'avis au registre foncier, l'hypothèque légale de la construction s'éteint six (6) mois après la fin des travaux à moins qu'une action contre le propriétaire ou qu'un recours hypothécaire n'est intenté avant l'expiration de ce second délai.
L'avis peut être inscrit contre l'immeuble construit ou rénové avant la fin des travaux.
La fin des travaux
La fin des travaux a lieu lorsque l'ouvrage est exécuté et en état de servir conformément à l'usage auquel on le destine. Les travaux prévus au contrat doivent avoir été exécutés intégralement et complètement.
Par contre, la fin des travaux ne serait sensiblement pas empêchée par des travaux dits mineurs.
Il n'existe qu'une seule fin des travaux et ce, pour tous ceux qui participent à la construction ou à la rénovation de l'immeuble.
Un abandon définitif des travaux peut équivaloir à la fin des travaux. Cependant, la suspension des travaux reporte la fin des travaux.
Le rang
Comme particularité, les hypothèques légales en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d'un immeuble prennent rang avant toute autre hypothèque publiée, pour la plus-value apportée à l'immeuble.
Cependant, s'il y a plusieurs hypothèques légales de la construction qui grèvent le même immeuble, ces hypothèques viennent en concurrence entre elles proportionnellement à la valeur de chacune des créances qu'elles garantissent.
En cas de faillite
En cas de faillite de leur débiteur, les bénéficiaires de l'hypothèque légale de la construction qui ont inscrit préalablement un Avis d'hypothèque peuvent invoquer leur statut de créancier garanti.
Les exceptions
Les biens de l'État et les biens des personnes morales de droit public qui sont affectés à l'utilité publique ne peuvent être affectés par une hypothèque légale de la construction.
Autre
Des particularités et des nuances existent quant à la notion de travaux de construction et de réparation, à la notion de propriété divise (condominium), à la pluralité des propriétaires, à la notion de réparation majeure ou mineure, à la notion d'unité d'exploitation et à d'autres notions.
2.3. Créances du syndicat des copropriétaires
Le bénéficiaire de l'hypothèque légale est le Syndicat des copropriétaires, personne juridique distincte des copropriétaires. Les différents copropriétaires n'ont aucun droit à cette hypothèque.
Cette hypothèque légale garantit la quote-part dans les charges communes et la contribution au fonds de prévoyance du copropriétaire en défaut.
Le défaut en question est le défaut du copropriétaire de payer, pendant plus de trente (30) jours, au syndicat des copropriétaires sa quote-part dans les charges communes et sa contribution au fonds de prévoyance lorsque requis de le faire.
Le syndicat des copropriétaires acquiert le droit à l'inscription d'une telle hypothèque légale le trente-unième (31e) jour du défaut mentionné plus tôt.
Cette hypothèque légale est acquise et est effective pour le syndicat des copropriétaires que depuis l'inscription d'un Avis à cet effet au registre foncier. Elle prend son rang selon la date, l'heure et la minute de sa publication au registre foncier.
L'hypothèque légale ne peut grever que la fraction du copropriétaire en défaut.
Une hypothèque légale qui grève la fraction du copropriétaire en défaut s'éteint trois (3) ans après son inscription, sauf si le syndicat des copropriétaires, afin de la conserver, ne publie une action contre le copropriétaire en défaut ou n'inscrive un préavis d'exercice d'un droit hypothécaire.
En cas de faillite du copropriétaire, le syndicat des copropriétaires qui a inscrit préalablement un avis d'hypothèque peut invoquer son statut de créancier garanti.
2.4. Les créances qui résultent d'un jugement
Tout créancier en faveur de qui un tribunal (Cour du Québec, Cour supérieur, Cour d'appel, Régie du logement, etc.) ayant compétence au Québec a rendu un jugement portant condamnation à verser une somme d'argent peut acquérir une hypothèque légale sur un bien, meuble ou immeuble, de son débiteur.
L'hypothèque légale est acquise par l'inscription d'un Avis au registre approprié.
L'hypothèque légale prend son rang selon la date, l'heure et la minute de sa publication au registre approprié.
Selon la loi, l'hypothèque légale du créancier judiciaire est sans effet en cas de faillite du débiteur.
Si vous avez un jugement en votre faveur, contactez rapidement Me Maxime O. Léonard pour inscrire une hypothèque légale sur les biens de votre débiteur avant que ce dernier ne s'en départisse.
3. Recours hypothécaires
Cette section cherche à informer, d'une part, ceux qui détiennent une hypothèque (conventionnelle ou légale) et qui veulent exercer un recours hypothécaire à l'encontre de leur débiteur et, d'autre part, ceux qui doivent se défendre de l'exercice d'un recours hypothécaire intenté par leur créancier.
Avant que le créancier hypothécaire n'exerce l'un des quatre (4) recours hypothécaires prévus par la loi, il doit respecter certaines mesures préalables.
Il existe quatre (4) recours hypothécaires que le créancier hypothécaire peut choisir :
- 3.1. La prise de possession à des fins d'administration
- 3.2. La prise en paiement
- 3.3. La vente par le créancier
- 3.4. La vente sous le contrôle de la justice
Généralités
Rang des créanciers hypothécaires
Lorsqu'il y a plusieurs créanciers hypothécaires sur un même bien du débiteur, un rang est déterminé entre ces premiers pour connaître lequel parmi eux a priorité sur les autres créanciers quant à l'exercice de ses droits.
Droit de suite
Le créancier hypothécaire peut exercer ses droits hypothécaires en quelques mains que le bien se trouve.
Choix des biens
Lorsqu'une hypothèque grève plusieurs biens, le créancier hypothécaire peut exercer ses droits hypothécaires sur les biens qu'il juge à propos.
Hypothèque ouvert et avis de clôture
Le titulaire d'une hypothèque ouverte ne peut exercer ses droits hypothécaires qu'après l'inscription de l'avis de clôture.
Mesures préalables
Il y a trois mesures préalables :
- Le préavis d'exercice
- Les droits du débiteur ou de celui contre qui le droit hypothécaire
- Le délaissement
Préavis d'exercice
Comme première mesure préalable, le créancier hypothécaire doit signifier au débiteur et/ou au constituant un préavis d'exercice et inscrire ce préavis au bureau de la publicité de droits.
En matière immobilière, le préavis d'exercice est plus communément appelé " Avis de 60 jours ".
Le préavis d'exercice doit contenir des informations très spécifiques et prévues par la loi.
Le préavis d'exercice sert à avertir les tiers et, plus particulièrement, tous ceux qui ont des droits sur le même bien, soit les autres créanciers hypothécaires. Ces autres créanciers hypothécaires peuvent alors exercer certaines options et faire valoir leurs droits par priorité s'ils détiennent un rang prioritaire au vôtre.
Selon le bien qui fait l'objet d'un recours hypothécaire, le délai entre le préavis d'exercice et le recours lui-même varie.
C'est à l'intérieur de ce délai que les autres créanciers hypothécaires peuvent opter et faire valoir leurs droits.
Pour exercer un recours hypothécaire à l'égard d'un bien, une hypothèque doit grever ce bien. Le recours hypothécaire s'exerce donc seulement à l'égard du bien grevé par l'hypothèque.
Au sujet de l'hypothèque légale des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d'un immeuble, à défaut d'accomplir les mesures nécessaires à la conservation de votre hypothèque légale, celle-ci peut disparaître et vous ne pourrez alors plus exercer de recours hypothécaire. Voir la section à ce sujet.
Les droits du débiteur ou de celui contre qui le droit hypothécaire
Le débiteur ou celui contre qui le droit hypothécaire est exercé ou tout autre intéressé peut faire échec à l'exercice du droit du créancier.
Sous certaines conditions, il suffit de remédier à l'omission ou à la contravention mentionnée dans le préavis d'exercice.
Le délaissement
Le délaissement peut être volontaire, c'est-à -dire lorsque celui contre qui le droit hypothécaire est exercé abandonne le bien ou consent à remettre le bien au créancier hypothécaire sous certaines conditions, ou peut être forcé, c'est-à dire lorsque le tribunal l'ordonne.
Pour que le créancier hypothécaire prenne possession du bien grevé de l'hypothèque, il faut qu'il en obtienne le délaissement volontaire ou forcé.
Suite au délaissement du bien au profit de créancier hypothécaire, ce derniers a des obligations légales.
3.1. La prise de possession à des fins d'administration
Essentiellement, ce recours hypothécaire permet au créancier hypothécaire de prendre possession des biens hypothéqués et de les administrer (ou en déléguer l'administration) afin de recouvrer sa créance.
Ce recours hypothécaire s'exerce sur les biens d'une entreprise seulement.
Le créancier hypothécaire agissant à titre d'administrateur a tous les pouvoirs de celui ayant la pleine administration du bien d'autrui.
À titre d'administrateur, le créancier hypothécaire ou son délégataire ont également des obligations légales durant l'administration des biens du débiteur.
Entre autres, la prise de possession prend fin lorsque le créancier hypothécaire est satisfait de sa créance et des autres conditions. Lorsque la prise de possession cesse, le créancier hypothécaire a des obligations légales supplémentaires envers le débiteur.
3.2. La prise en paiement
Ce recours hypothécaire permet au créancier hypothécaire de prendre le bien hypothéqué en guise de paiement de la dette du débiteur. Brièvement, le créancier hypothécaire devient le propriétaire du bien hypothéqué et perd sa créance.
Dans certaines conditions, le créancier hypothécaire doit obtenir l'autorisation du tribunal pour exercer ce recours hypothécaire.
Dans certaines conditions, des créanciers hypothécaires détenant des rangs subséquents à celui qui exerce ce recours hypothécaire peuvent exiger du créancier exerçant l'abandon d'un tel recours.
L'abandon de la prise en paiement peut se faire à certaines conditions et les recours hypothécaires appropriés, lorsqu'il y a abandon, sont alors la vente par le créancier ou la vente sous contrôle de justice.
Celui qui demande l'abandon de la prise en paiement a des obligations légales envers le créancier exerçant (remboursement, inscription d'un avis, cautionnement, etc.).
Dans certaines conditions, le créancier hypothécaire peut quand même procéder à la prise en paiement malgré des avis d'abandon d'un tel recours inscrit par d'autres créanciers hypothécaires.
Des certaines conditions, le créancier hypothécaire qui a requis l'abandon de la prise en paiement peut vendre le bien hypothéqué.
Une fois la prise en paiement effective, elle éteint l'obligation du débiteur.
Le créancier hypothécaire qui effectue la prise en paiement prend le bien hypothéqué à charge des priorités et des hypothèques qui lui sont préférables. Par contre, la prise en paiement purge les hypothèques publiées après celle du créancier qui prend le bien en paiement.
Avis aux autres créanciers
Dépendamment si votre hypothèque bénéficie d'un rang antérieur ou postérieur à celle du créancier exerçant le recours, vos droits peuvent être affectés voir même annihilés) par l'exercice de ce recours. Également, vos droits peuvent être affectés selon la date de la publication du préavis d'exercice du recours.
3.3. La vente par le créancier
Ce recours hypothécaire permet au créancier hypothécaire de vendre le bien hypothéqué son sa gouverne.
Ce recours hypothécaire s'exerce sur les biens d'une entreprise seulement.
La vente du bien hypothéqué peut se faire de gré à gré, par appel d'offre ou aux enchères, au choix du créancier vendeur. S'il en a plusieurs, ces biens peuvent être vendu de n'importe quelle manière; ensemble ou séparément à un ou plusieurs acheteurs. Le créancier vendeur fixe les modalités de la vente.
Le créancier vendeur a des obligations légales à respecter au cours de la vente.
Ce recours hypothécaire nécessite préalablement une étude approfondie, de la part du créancier vendeur, des chances de recouvrer le plein montant de sa créance.
3.4 La vente sous le contrôle de la justice
Ce recours hypothécaire est effectué sous la responsabilité de l'autorité judiciaire; la vente est une vente forcée.
Les modalités de la vente sont fixées par le Tribunal et le créancier hypothécaire doit en plus respecter des modalités légales.
La vente du bien hypothéqué peut se faire de gré à gré, par appel d'offre ou aux enchères.
Avis aux autres créanciers
Dépendamment si votre hypothèque bénéficie d'un rang antérieur ou postérieur à celle du créancier exerçant le recours, vos droits peuvent être affectés (voir même annihilés) par l'exercice de ce recours. Également, vos droits peuvent être affectés selon la date de la publication du préavis d'exercice du recours.
Pour en savoir plus, contactez sans attendre le Centre Juridique de la Montérégie au (450) 321-1240 ou par courriel à info@centrejuridique.ca.