Droit du logement
Cette section se veut une source d'informations dédiées à la clientèle potentielle de Me Maxime O. Léonard concernant des litiges entre les locataires et les locateurs (propriétaires) en matière de logement résidentiel.Cette section cherche à informer plus particulièrement de futurs clients qui pourraient recourir aux services professionnels de Me Maxime O. Léonard, d'une part, par les locateurs et, d'autre part, par les locataires pour exercer un recours devant la Régie du logement.
Dans ce domaine de droit, les parties doivent agir à l'intérieur de délais légaux très courts sous peine de lourdes conséquences. Hâtez-vous de contacter Me Maxime O. Léonard pour agir rapidement.
Vous trouverez sur cette section des renseignements sur tout ce qui figurent dans le menu de droite.
1. Les droits et obligations des locataires
Les locataires d'un logement ont des droits qu'ils peuvent faire respecter et ils ont des obligations envers les locateurs (propriétaires) qu'ils doivent respecter.
1.1. Paiement du loyer
La première obligation du locataire prévue à la loi est celle de payer au locateur le loyer convenu.
En matière de bail d'un logement, le défaut du locataire de payer le loyer convenu au locateur peut entraîner pour ce dernier un préjudice et, par conséquent, ce défaut peut ouvrir la porte à différents recours du locateur contre le locataire devant la Régie du logement.
1.2. Usage
Le locataire est tenu par la loi d'user du logement avec prudence et diligence.
1.3. Destination du logement
La loi énonce que le locataire ne peut pas changer la forme ou la destination du logement.
1.4. Conduite
La loi édicte que le locataire est tenu de se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires.
Autrement, il peut être tenu de réparer le préjudice à celui qui subi la violation de cette obligation. Le locataire peut être tenu responsable pour les tierces personnes à qui il permet l'accès au logement et qui troublent les autres locataires.
Le locataire ainsi troublé par un autre locataire peut requérir l'intervention du locateur afin de faire régler la source du trouble.
1.5. Réparations
Il est écrit dans la loi que les menues réparations d'entretien sont à la charge du locataire, sauf si elles résultent de la vétusté du bien loué ou d'une force majeure.
1.6. Défectuosité et détériorations
La loi stipule que le locataire qui a connaissance d'une défectuosité ou d'une détérioration substantielles du logement est tenu d'en aviser le locateur.
La communication de la défectuosité ou de la détérioration substantielles est soumis à un délai prévu à la loi.
1.7. Réparation urgente
Selon la loi, le locataire doit subir les réparations urgentes et nécessaires pour assurer la conservation ou la jouissance du logement.
À certaines conditions, le locataire peut entreprendre une réparation ou engager une dépense urgente et nécessaire pour assurer la conservation ou la jouissance du logement. Dans une telle situation, le locataire a le droit d'être remboursé des dépenses raisonnables qu'il a faites dans ce but.
À certaines conditions, l'évacuation du locataire peut être envisagée pour faire les travaux.
1.8. Compte-rendu et pièces justificatives
Selon la loi, le locataire est tenu de rendre compte au locateur des réparations ou améliorations effectuées au logement et des dépenses engagées et de lui remettre les pièces justificatives de ces dépenses.
1.9. Sous-location et cession du bail
Selon certaines conditions prévues à la loi, le locataire peut sous-louer le logement ou céder le bail à une tierce personne. L'accomplissement de ces actes juridiques peut changer les droits et les obligations des parties; contactez immédiatement Me Maxime O. Léonard.
1.10. Sous-locataire
Le sous-locataire peut exercer les droits et les recours appartenant au locataire principal du logement pour les faire exécuter contre le locateur en défaut d'accomplir ses obligations.
1.11. Visite et affichage
À certaines conditions, la loi dit que le locataire doit permettre la visite des lieux et l'affichage aux fins de location.
1.12. Remise du logement
La loi exige que le locataire remette, à la fin de son bail, au locateur le logement dans l'état où il l'a reçu.
1.13. Constructions, ouvrages ou plantations
À la fin de son bail, le locataire est tenu par la loi d'enlever les constructions, les ouvrages ou les plantations qu'il a faits.
2. Les droits et obligations des locateurs (propriétaires)
Les locateurs (propriétaires) d'un immeuble à logements ont des droits qu'ils peuvent faire respecter et ils ont des obligations envers les locataires qu'ils doivent respecter.
2.1. Délivrance
Selon la loi, le locateur est tenu de délivrer au locataire le logement en bon état de réparation et de lui en procurer la jouissance paisible pendant la durée du bail.
2.2. Usage
La loi stipule que le locateur est tenu de garantir au locataire que le logement peut servir à l'usage pour lequel il est loué et de l'entretenir à cette fin pendant la durée du bail.
2.3. Destination du logement
La loi énonce que le locateur ne peut pas changer la forme ou la destination du logement.
2.4. État, travaux et visites
Dans certaines conditions, la loi donne au locateur le droit de vérifier l'état du logement, d'y effectuer des travaux et de le faire visiter à un locataire ou à un acquéreur éventuel.
2.5. Troubles
La loi énonce que le locateur est tenu de garantir le locataire des troubles de droit apportés à la jouissance du logement.
Le locateur peut être tenu de réparer le préjudice causé par un tiers qui est également locataire d'un logement dans l'immeuble ou d'une personne à qui le locataire fautif permet l'accès à son logement.
2.6. Réparations
La loi oblige le locateur à faire toutes les réparations nécessaires au logement, sauf les menues réparations d'entretien.
À certaines conditions, le locateur a l'obligation de rembourser certaines dépenses autorisées et faites par le locataire.
À certaines conditions, l'évacuation du locataire peut être envisagée pour faire les travaux.
2.7. Sous-location et cession du bail
Selon la loi et à certaines conditions, le locateur peut refuser de consentir à la sous-location du logement ou à la cession du bail.
Le refus est soumis à un délai légal pour être communiqué au locataire.
2.8. Frais reliés à la sous-location et à la cession du bail
La loi permet au locateur d'exiger le remboursement des dépenses raisonnables résultant de la sous-location du logement ou de la cession du bail.
2.9. Résiliation de la sous-location
Selon la loi et à certaines conditions, le locateur peut demander la résiliation de la sous-location.
2.10. – Personne handicapée
À la demande du locataire, la loi oblige le locateur à identifier conformément le logement occupé par une personne handicapée sérieusement restreinte dans ses déplacements.
4.3. La sous-location
En vertu de la loi, le locataire peut sous-louer tout ou partie du bien loué. Pour ce faire, il est tenu d'aviser le locateur (propriétaire) de son intention et lui fournir certaines autres informations. Également, il est tenu d'obtenir le consentement du locateur à la sous-location.
Du côté du locateur, celui-ci ne peut refuser de consentir à la sous-location sans un motif sérieux. L'avis de refus du locateur est soumis à un délai légal très court et à des conditions.
Si le locateur consent à la sous-location, il ne peut exiger du locataire que le remboursement des dépenses raisonnables qui résultent de la sous-location.
4.4. La cession de bail
En vertu de la loi, le locataire peut céder le bail à une tierce partie. Pour ce faire, il est tenu d'aviser le locateur (propriétaire) de son intention et lui fournir certaines autres informations. Également, il est tenu d'obtenir le consentement du locateur à la cession.
Du côté du locateur, celui-ci ne peut refuser de consentir à la cession du bail sans un motif sérieux. L'avis de refus du locateur est soumis à un délai légal très court et à des conditions.
Si le locateur consent à la cession du bail, il ne peut exiger du locataire que le remboursement des dépenses raisonnables qui résultent de la cession.
Important : La cession de bail modifie les droits et les obligations légaux de toutes les parties impliquées.
4.5. L'état du logement
Selon la loi, le locateur (propriétaire) doit délivrer au locataire un logement en bon état d'habitabilité et de le maintenir.
La loi mentionne que le locateur (propriétaire) doit délivrer au locataire le logement en bon état de propreté. Par contre, il incombe au locataire de maintenir cet état de propreté. Cependant, suit à des travaux effectués au logement par le locateur, ce dernier doit remettre le logement en bon état de propreté.
La loi définit la notion " impropre à l'habitation " comme suit :
Est impropre à l'habitation le logement dont l'état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public, ou celui qui a été déclaré tel par le tribunal ou par l'autorité compétente.Si un logement est impropre à l'habitation, le locataire peut refuser d'en prendre possession. De même, si le logement devient impropre à l'habitation, il peut l'abandonner. Dans ce dernier cas, il a des obligations légales envers le locateur.
Une fois que le logement redevient propre à l'habitation, le locateur est tenu d'en aviser le locataire. À ce moment, dans les délais légaux, le locataire doit aviser le locateur de son intention de réintégrer ou non le logement.
Si le logement est en voie de devenir impropre à l'habitation à cause d'un défaut du locateur à ses obligations, le locataire peut requérir le tribunal pour que celui-ci enjoigne au locateur d'exécuter ses obligations.
4.6. Des modifications au logement
Avant d'effectuer une amélioration ou une réparation majeure non urgente, le locateur (propriétaire) doit en aviser le locataire. Si cette amélioration ou réparation majeure nécessite une évacuation temporaire des occupants, il doit offrir au locataire une indemnité égale aux dépenses raisonnables relié à l'évacuation.
L'avis des travaux doit, selon la loi, contenir des informations obligatoires.
Un tel avis doit être envoyé au locataire dans des délais légaux. Ces délais légaux varient dépendamment de la période prévue de l'évacuation.
Suite à la réception d'un avis d'évacuation, le locataire doit répondre au locateur de son intention de s'y conformer ou non dans un délai légal.
La loi stipule que l'indemnité reliée à l'évacuation du locataire est payable à la date de l'évacuation.
Si une telle indemnité s'avère insuffisante, le locataire peut être remboursé des dépenses raisonnables faites en surplus.
Dans certaines circonstances, le locataire peut obtenir une diminution du loyer ou la résiliation du bail.
Dans certaines circonstances, le locataire peut demander au tribunal de modifier ou supprimer une condition abusive des travaux ou de l'évacuation.
4.7. L'accès et la visite du logement
Selon la loi, dès que le locataire donne un avis au locateur (propriétaire) de non-reconduction du bail ou de sa résiliation, le locataire doit permettre la visite du logement et l'affichage de la location.
Pour vérifier l'état du logement, pour y effectuer des travaux ou pour faire visiter le logement par un acquéreur éventuel, la loi mentionne que le locateur doit donner au locataire un préavis de 24 heures de son intention. S'il y a urgence, le locateur peut passer outre le délai prescrit.
Par contre, le locataire peut, à moins d'une urgence, refuser que le logement soit visité par un locataire ou un acquéreur éventuel si la visite doit avoir lieu avant 9 heures et après 21heures. Il en est de même dans le cas où le locateur désire en vérifier l'état du logement.
Dans tous les cas, le locataire peut refuser la visite si le locateur ne peut être présent.
Lorsque le locateur doit effectuer des travaux, le locataire ne peut lui refuser l'accès au logement. Cependant, le locataire peut refuser cet accès au locateur avant 7 heures et après 19 heures. Par contre, le locataire ne peut exercer son refus si le locateur doit effectuer des travaux urgents.
Selon la loi, aucune serrure ou autre mécanisme restreignant l'accès au logement ne peut être posé ou changé sans le consentement du locateur et du locataire.
5. Saviez-vous que ?
Risque d'incendie
Selon la loi, le locataire ne peut, sans le consentement du locateur, employer ou conserver dans un logement une substance qui constitue un risque d'incendie ou d'explosion et qui aurait pour effet d'augmenter les primes d'assurances du locateur.
Confort et salubrité
Selon la loi, le nombre d'occupants d'un logement doit être tel qu'il permet à chacun de vivre dans des conditions normales de confort et de salubrité.
Accès au logement d'un candidat
Selon la loi, le locateur ne peut interdire l'accès à l'immeuble ou au logement à un candidat à une élection provinciale, fédérale, municipale ou scolaire, à un délégué officiel nommé par un comité national ou à leur représentant autorisé, à des fins de propagandes électorale ou de consultation populaire en vertu d'une loi.
Pour en savoir plus, contactez sans attendre le Centre Juridique de la Montérégie au (450) 321-1240 ou par courriel à info@centrejuridique.ca.